Las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, no fueron ajenas a los vaivenes económicos que la Argentina atravesó en este 2025. La salida del cepo para personas físicas, las amenazas de devaluación y las vicisitudes electorales, fueron factores que dinamizaron y frenaron al mercado. Aunque la tendencia final haya sido una estabilización y recuperación gradual de los precios en los últimos dos años.
El precio promedio ponderado, entre las distintas comunas, es de alrededor de 2500 dólares el metro cuadrado en departamos usados. Y a veces muchos de estos, junto a casas, pueden refuncionalizarse y reciclarse
Barrios que ofrecen más potencial y los que tuvieron más dinamismo
Que zonas que ofrecen mejores oportunidades, cuánto cuesta reciclar una propiedad y qué márgenes se pueden esperar a futuro, son algunas de las inquietudes al adquirir una propiedad.
Mariana Stange, ingeniera civil y especialista en desarrollos inmobiliarios conoce el mercado desde su especialidad, a lo que se le suma su experiencia el corretaje y la gestión de proyectos. Su mirada combina números, obra y lectura fina de tendencias. Para quienes buscan invertir en ladrillos -ya sea para reciclar y vender o para alquilar con renta sostenida- su diagnóstico sirve como mapa de oportunidades.
Stange aclara que hoy el contexto es híbrido. Las empresas aún discuten la presencialidad, muchos colaboradores trabajan a distancia y la localización vuelve a ser decisiva. En ese marco identifica dos polos claros y muy distintos.
En el centro porteño aparece una oportunidad que no es nueva, pero sí más evidente: la reconversión. Los valores de las propiedades son competitivos y la arquitectura del microcentro ofrece plantas amplias, buena luz natural y edificios con impronta patrimonial.
Muchas de estas oficinas pueden transformarse en viviendas, estudios o formatos mixtos. Stange prioriza zonas puntuales como Avenida Alem, 9 de Julio desde Corrientes hacia el norte y los alrededores de Plaza San Martín y Catalinas, donde la conectividad y el potencial de reciclaje se combinan con precios atractivos.
En la vereda opuesta, Palermo, Belgrano y Núñez siguen siendo los barrios más buscados. No solo por la vida barrial sino porque la demanda pide algo más que una oficina estándar. Hoy los PH, los lofts y las propiedades con terrazas o patios están en la cima de las preferencias.
«El aire libre, la biofilia y los espacios con carácter se volvieron activos estratégicos. Una terraza bien resuelta o un PH reciclado pueden competir, en precio y atractivo, con una oficina premium. La clave es dejar de pensar en categorías rígidas y enfocarse en espacios con potencial», dice la titular de Mariana Stange Real Estate.
Cuando se trata de números, la especialista prefiere mantener un enfoque realista. Los costos de puesta en valor varían según el punto de partida y el destino final.
En Buenos Aires, una reforma media que involucra instalaciones nuevas se mueve entre USD 700 y USD 1.500 por metro cuadrado. Si la intervención es estética, como en una reconversión básica de oficina, los valores rondan entre USD 300 y USD 400 por metro cuadrado.
A eso deben sumarse comisiones, impuestos, honorarios profesionales, permisos, tasas, gastos registrales y costos de escrituración. Pasar por alto estos ítems puede encarecer la operación entre un 6 y un 10 por ciento sobre el valor final.
Para ordenar la evaluación, Stange propone una regla simple. Comprar más reciclar no debería exceder el 70 por ciento del valor estimado de venta. Esa ecuación protege el margen, amortigua imprevistos y asegura rentabilidad incluso en un contexto más frío.
Los márgenes esperables dependen del producto y del momento. En proyectos controlados, la ganancia neta razonable oscila entre el 20 y el 30 por ciento, mientras que en operaciones más rápidas y menos complejas puede ubicarse en torno al 15 por ciento. Si la estrategia es comprar y reciclar para alquilar, la rentabilidad anual antes de impuestos no debería caer por debajo del 10 por ciento sobre la inversión total.
Espacios resilientes
Más allá de los números, Stange sostiene una convicción que cruza su trabajo: propiedades que pueden adaptarse, cambiar de uso y volver a cobrar vida con una intervención inteligente. Para ella, los edificios también son organismos que se transforman. Esa resiliencia tiene tres dimensiones.
La primera es económica. El mercado empieza a premiar la creatividad y la reinterpretación por encima de los metros cuadrados. Reciclar un inmueble bien ubicado puede generar márgenes muy competitivos frente a un desarrollo desde cero, porque el capital se potencia con la historia y la autenticidad del espacio.
La segunda es ambiental. Reciclar siempre es más sustentable que demoler y empezar de nuevo. Cada metro cuadrado puesto en valor evita residuos, reduce la huella de carbono y prolonga estructuras que siguen siendo útiles.
«La eficiencia energética empieza con la decisión de conservar», remarca.
La tercera es patrimonial. «Muchos edificios recuperados tienen un peso simbólico que trasciende el negocio. Forman parte del paisaje emocional de la ciudad. Recuperarlos es actualizar su función sin borrar su historia», concluye.
Reciclar propiedades
La práctica de comprar una propiedad usada, mejorarla a fondo y volver a ofrecerla en el mercado ya no es una rareza. En los últimos años se transformó en una tendencia clara dentro del sector inmobiliario, impulsada por inversores que buscan una rentabilidad más previsible y con respaldo físico.
El llamado flipping inmobiliario avanza, sobre todo, entre quienes detectan potencial en inmuebles que, con una buena puesta en valor, pueden multiplicar su atractivo y su precio final.
Pablo Barrera, team leader y gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, explica que se trata de un fenómeno que crece tanto entre argentinos como entre compradores del exterior.
Muchos se enfocan en propiedades con carácter, fachadas antiguas bien conservadas o PH con valor patrimonial en zonas como Palermo Hollywood o Palermo Soho. Son inmuebles que pueden transformarse completamente con un proyecto adecuado y una buena dirección de obra.
Antes de firmar una operación, estos inversores suelen apoyarse en estudios de arquitectura que realizan un chequeo estructural y técnico para evitar sorpresas.
Esa etapa previa permite proyectar mejor los costos y definir hasta dónde conviene intervenir. Luego llega el momento de la refacción, donde no se escatima.
Barrera señala que es común que se destine entre el 30% y el 50% del valor original de la propiedad a la remodelación. El objetivo es dejarla a nivel de un producto premium para garantizar una revalorización clara.
«La inversión no se limita a lo visible. En muchos casos, las unidades se equipan con electrodomésticos y mobiliario de alta gama, y en alquiler temporario se busca ofrecer un estándar semejante al de un hotel de categoría», dice.
«La lógica detrás de estos números pasa por lograr que una propiedad bien intervenida pueda recuperar la inversión en un plazo relativamente corto y generar una renta mensual en dólares que resulte difícil de igualar en otros mercados; y eso es lo que pasa con el flipping», destaca Barrera.
Y agrega: «Por eso, el flipping se consolida como una alternativa rentable para quienes conocen la plaza, saben gestionar obras y pueden identificar oportunidades en barrios que mantienen una demanda sostenida».
Con planificación y criterio, permite generar ingresos inmediatos a través del alquiler y, al mismo tiempo, preservar capital en ladrillos que continúan revalorizándose. Una estrategia que, lejos de ser pasajera, se convierte en un camino elegido por cada vez más inversores.