CAMBIOS EN LA VENTA DE INMUEBLES

El mercado inmobiliario en la Ciudad y el mundo se está transformando. Las consecuencias de la pandemia global que arrancó en 2020 y la recesión económica en la Argentina, que se inició en 2018 y no dejó de profundizarse; trajo aparejada una baja importante de precios en Buenos Aires y una re localización de una demanda compradora menguada.

Mabel Ciancio, Fundadora de espaciosYA! afirma que “el sector de bienes raíces enfrenta, en todo el mundo, una de las más grandes crisis de su historia. Esta transformación, causada en gran medida por la revolución en el consumo y el cambio en la manera de trabajar, abre grandes oportunidades, inciertas e infinitas”.

La Ciudad no fue la excepción, a lo que se le agrega la recesión económica que atraviesa la Argentina hace 4 años. Según datos del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, las cifras más altas de ventas en la última década se registraron en 2017, con más de 67 mil escrituras; aunque no se alcanzó los picos de 2007 con 72 933 actos notariales o  de los años 1997 o 1998, con más de 76 mil ventas por año. Pero el verdadero bajón se registró en 2020, con solo 18770 escrituras, como consecuencia de la cuarentena.

Sin embargo el proceso decadente se empezó a registrar en 2018 con el aumento del precio del dólar, ya que las operaciones son fijadas por los vendedores en moneda extranjera, con un descenso a 55 mil y en 2019 a 33 mil, con los sucesivas devaluaciones del peso. Así llegamos a este 2021, con una baja de precios por el exceso de oferta de inmuebles, ya que se calcula que en la Ciudad, la cantidad de propiedades en venta alcanza el número de 140 mil y que la demanda apenas supera el 20% de lo ofertado.

De acuerdo a un relevamiento entre los años 2015 y 2021 de la Dirección General de Estadística y Censos porteña, los precios máximos fueron alcanzados en 2018, con un costo promedio de un departamento de dos ambientes usado en más de 2800 dólares por metro cuadrado, bajando a 2400 dólares en el segundo bimestre de 2021.

Lo cierto es que a pesar de la baja de precios, las operaciones que hoy realmente se concretan son por menos de ese valor promedio publicado; ya que el comprador, con los dólares en la mano, hace ofertas agresivas, que ante el exceso de oferta, los dueños terminan accediendo cuando necesitan vender.

En septiembre de 2021, se realizaron 2.813 escrituras de compraventa, frente a las 2.181 del mismo mes del año pasado. La baja de casos de coronavirus y la disminución de las restricciones en la circulación, junto con la asunción por parte de algunos vendedores de los nuevos precios, lograron el efecto buscado, de concretar las ventas. Pero la incertidumbre se mantiene, atento a la descomunal cotización que alcanzó el dólar accesible para los compradores: el informal (blue o ilegal) o para aquellos más sofisticados el que se compra en la bolsa (el MEP, mercado electrónico de pagos, con la comercialización de bonos en pesos y dólares). Según José Ignacio Bano, gerente de invertir on line, en una entrevista en radio Milenium, cuando el dólar se vuelve difícil de conseguir, como en la actualidad, aquellos poseedores de divisas tienden a guardarlas antes que invertirlas.

Así en Argentina los precios de las propiedades bajan, a contramano de lo que sucede en el mundo. En los Estados Unidos la aceleración de los precios inmobiliarios es la más alta de los últimos 30 años y el promedio de una casa se disparó más de 20% en un año, trepando a más de 350 mil dólares, según la cámara inmobiliaria que agrupa al sector (National Association of Realtors, NAR)

Según Ciano, “los tiempos que atravesamos demandan flexibilidad, adaptabilidad e hibridación, no sólo de las formas que toma la propiedad física, sino en los nuevos usos productivos, profesionales, empresariales y sociales del espacio”.

Los nuevos hábitos que trajo aparejada la pandemia, según la experta transformó la forma del comercio con mayor presencia de las compras a través de internet en plataformas (mercado libre, amazon) o tiendas virtuales de las propias empresas, que envían directamente sus productos a los consumidores finales. Esto trajo un impacto en barrios con muchos locales comerciales, con zonas que quedaron con cortinas bajas con gran cantidad de vacancias, como es el caso de la peatonal Florida.

Otro de los desafíos que plantea Ciano es el auge de los emprendedores, que pueden competir de igual a igual con grandes empresas: “La decisión de compra se inclina hoy hacia la producción no industrial, sustentable. Las marcas y corporaciones entran en una disputa con las plataformas, que permiten a millones de personas comprar, producir y vender directamente a otras personas”. Y estos pequeños productores (servicios presenciales, talleristas o diseñadores) demandan nuevos espacios productivos, más allá de las clásicas oficinas.

También la experta argumenta que algunos barrios residenciales “resurgen como pequeños polos económicos”, ya que “la demanda se localiza hoy en geografías descentralizadas y donde se pueda llegar en bicicleta o caminando desde casa”. Algunas zonas residenciales, como Saavedra se vuelven atractivas para corporaciones, por ser un punto intermedio entre la zona norte y la ciudad, donde viven muchos de sus empleados.

Ciano evaluó que ciertos barrios como Palermo, Chacarita y Villa Crespo con “pequeños talleres de creación de objetos o desarrollo de prototipos de diseño, que ya venían creciendo en ferias o locales de barrios de vanguardia y diseño , implosionaron hacia modelos de venta on line”, con la consecuente des localización de la producción.